激战56轮！封顶价81.9亿+25%自持商业！中信泰富联合体鲸吞广船，楼面价37216元/平

广船首度卖地，龙争虎斗！

刚刚，历经分钟共56轮竞价，中信泰富+广船联合体以总价819623万元+25%自持商业商务建面，斩获荔湾区芳村大道南广船一期地块，折合楼面价约37216元/平，溢价率达45%。

这个总价什么概念？比去年广州总价NO.1的地块，还要贵出15.1亿！

回顾本场土拍，参与房企多达7家，它们分别是中海、保利、万科、龙光、华发、平安不动产、中信泰富+广船联合体。

这些都是大哥级别，巨有钱那种~毕竟，单是保证金每家就得交11.3亿，合起来保证金都交了79亿，膜拜！

未限时报价前，就有11个承价。老东家中信泰富+广船联合体火力全开，接连报价。

进入竞价阶段，华发一轮游后，主要是中海和老东家轮流比拼，你出牌我跟上，就看谁的牌面大。不过节奏不快，分钟举一次牌。

双方互咬14轮后，万科突然出手，两轮之后又退出战局，把舞台还给中海和中信泰富联合体。经过超小时的漫长拉锯战，最终，志在必得的老东家宣告获胜。

好了，土拍实况介绍完毕，接下来进入广船地块个人秀时间：

1、广船地价，跟广钢比是什么水平？

广船，与广钢、广纸，被称为广州旧厂改造的三大明星项目。

只是，广船旧改启动时间最晚，当一路之隔的广钢新城已基本成型时，广船地块才姗姗来迟。

虽然面积不如广钢大，但广船地块景观资源足以碾压广钢新城，坐享一线无敌江景。

本次成交的广船一期地块，为广船第一次公开出让土地，起拍楼面价约25666元/平，设置封顶楼面价为37216元/平。

而广钢新城，最高起拍楼面价为28150元/平（广钢新城225-A地块，竞得人为保利），最高成交楼面价为41582元/平（广钢新城219地块，竞得人为保利）。

这是为什么呢？

我们来看广钢地块出让图，它是采用“小面积、多次、分批”的出让方式，且多为纯宅地。

而广船地块，则采取“打包”出让方式。

以本次成交地块为例，占地面积超12万平，计容建面超22万平，地块用途涵盖居住、商务兼容商业用地，共分为12小地块。

根据地块出让条件，竞得人除了需要配建中小学用地之外，还需要承担鹤园小区微改造的实施责任。

此外，竞得人需要自持商业办公物业的30%，自持年限为5年。

地块面积大、总价高、条件多，所以，广船地块封顶地价，不如广钢最高地价。不过，今天广船所拍楼面价+自持，已领先广钢大多数地块。

| 居住新城的广钢，房价已突破5万+元/平

根据“产城融合”的定位，广船地块将建成央企总部集聚区，打造国家级科创产业园区。

从目前出让地附带条件来看，日后广船其他地块出让与定向招商引资、引进指定企业总部相挂钩的可能性较大。

| 广船地块控规图

2、原东家拿地有什么优势？

仔细观察竞拍过程，作为地块原东家的中信泰富+广船联合体，出价尤为积极。

广船和中信泰富又是什么关系呢？

首先，我们要理清一个关系，广船国际，为中船防务子公司。

2017年9月，中船防务与广州市荔湾区政府、中信泰富(中国)投资有限公司(“泰富中投”)，在广州签署了《荔湾区广船地块央企总部集聚区战略合作备忘录》，三方表示将尽快启动广船地块改造。

根据规划，广船地块自行改造部分，拟建设中信泰富华南总部、中船南方总部、荔湾国际科创中心、智慧海洋科技大厦等央企总部集聚区。

此外，广船地块的使用权人为广船船业，广船国际则是原广船地块的拥有人，是政府认可的土壤修复实施人，目前土壤修复工作仍在进行中。

| 广船地块实景图

值得一提的是，因为基础地价大幅提升，作为使用权人，广船船业拟与广船国际签订《广船国际荔湾厂区收储地块一补偿协议》，以更好推进广船地块开发等工作。

广船船业同意，按照广船地块39.37万平方米的面积，依据现行地价补差3625元/平方米的标准，向广船国际支付地块补偿费用，合计含税金额14.27亿元。其中50%在2019年年内支付，另外50%于广船船业在一期土地挂牌出让后收到财政土地款后三个月内支付。

最重要的一点，根据广州三旧改造政策，旧厂老东家拿地还有地价返还优势。

3、未来的广船地块长什么样？

作为市中心备受关注的明星地块，未来的广船地块建设，将对标上海陆家嘴金融城。

事实上，上海陆家嘴滨江金融城项目，也是由中信泰富和中船集团合作共同开发。

| 陆家嘴滨江金融城项目

整个广船地块，占地面积54万平，计容建面125万平。

其中，商办用地67万平，宅地52万平，另有5万平配套设施，包括小学、医院、公园、文化中心等。

广船地块，集合了水、路、铁交通资源，又是广佛地铁线交汇的交通枢纽。

因此，其将依托地铁，打造一个TOD枢纽新城。

规划“一心一环三带”的整体结构，以未来谷为核心的地块门户区域，围绕中心区域的工业遗产互动环--广船环组成，同时“一心一环”自然连接了三个主要功能带：商业带、生活带与滨江遗产带。

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值得一提的是，以广船、广钢新城、白鹅潭商务区为代表的广州西部重点工程项目，都位于荔湾芳村片区。

这意味着，未来广船或与广钢新城、白鹅潭滨水商务区、花地湾片区（待万科盘活的广信地块）形成“产住新城”的模式，促进广州东西部经济的均衡发展。

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